O boom imobiliário dos últimos três anos gerou um efeito colateral para as construtoras e incorporadoras que atuam em São Paulo. Cresceu exponencialmente o número de ações judiciais que reclamam da demora na entrega das chaves ou de defeitos nas obras. A Justiça tem sido favorável ao consumidor e, no caso de atraso injustificado, vem determinando a rescisão do contrato e a devolução do que foi pago. Também já há processos em que o incorporador é obrigado a pagar aluguel por cada mês de atraso, desconsiderando a cláusula contratual que livra a empresa de multa por atraso até seis meses depois da data prevista para entrega das chaves.
Por outro lado, os pedidos de indenização por danos morais geralmente são negados. Uma exceção foi a decisão da juíza Teresa Cristina Castrucci Tambasco Antunes, da 3ª Vara Cível de São Paulo. No caso, a obra deveria estar finalizada em dezembro de 2007, mas até setembro de 2008 as unidades não haviam sido entregues. "Nenhuma escusa foi efetivamente alegada ou demonstrada pela ré a justificar o atraso na entrega das obras, o que embasa o pedido de rescisão formulado pelo autor", diz a juíza, que determinou o pagamento de R$ 50 mil por danos morais ao consumidor.
O advogado Marcelo Tapai, do Tapai Advogados, fez uma pesquisa no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) sobre processos distribuídos em 2008, 2009 e 2010 contra dez construtoras no Estado. "O aumento chega a 1.000%", afirma ele, que patrocina diversas ações judiciais por atraso na entrega de obras. "As construtoras acabaram apostando muito no lançamento e não se preocuparam com a entrega." O advogado baseia suas ações no Código de Defesa do Consumidor.
Este ano, em razão do crescimento de reclamações, o Ministério Público Estadual (MPE) ajuizou ações civis públicas contra sete construtoras. Segundo o procurador de Justiça Paulo Sérgio Cornacchioni, as ações pedem que essas empresas retirem a cláusula de prazo de tolerância, que permite a entrega, em média, 180 dias após o prazo. "A publicidade fala em entrega em uma data determinada", diz. O MPE alega que a cláusula é abusiva e ilegal. Além disso, pede nos processos que passe a constar desses contratos a imposição de multa no caso do atraso. "Há previsão de multa caso o consumidor fique inadimplente. Isso gera desequilíbrio no contrato." A Civic, uma das sete construtoras acionadas, já fechou acordo com o MPE.
Os atrasos na entrega das chaves são pontuais e justificados, de acordo com Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi - São Paulo. Ele cita as condições climáticas como um dos motivos que levam ao atraso. "Como as fortes e ininterruptas chuvas que atingiram São Paulo, no fim de 2009", lembra. Outra causa seria a escassez de mão de obra, materiais e equipamentos para a construção por causa do aumento da demanda. Além disso, Yazbek afirma que hoje, apesar de haver crédito imobiliário em abundância, o processo para liberação dos financiamentos para produção ou repasse a consumidor final são lentos. "A liberação das parcelas do programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, leva de cinco a sete meses."
A burocracia é outro quesito argumentado por empreendedores do ramo imobiliário. Rubens Menin, presidente da MRV Engenharia, explica que depois de pronta a obra, é preciso conseguir o Habite-se da prefeitura, o que demora três meses, em média. Depois levam mais 15 dias para obtenção da Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS. Então, é preciso registrar a baixa no cartório do registro de imóveis, o que demora mais 30 dias. "E, passado esse tempo, o cliente leva cerca de 60 dias para finalizar o contrato de financiamento", calcula. "Sabendo disso, as construtoras colocam um prazo extra no contrato e explicam isso para o cliente, mas alguns ficam chateados com o atraso e vão à Justiça", afirma. Segundo a pesquisa realizada no TJ-SP, a MRV teve cinco ações ajuizadas contra ela em 2008. Em 2010, 70 ações.
Mas há decisões judiciais antigas que podem favorecer as construtoras. Na época do Plano Cruzado, em razão do tabelamento de preços, foram proferidas decisões reconhecendo que a falta de materiais de construção justifica o atraso, segundo o advogado Marcelo Manhães, do Advocacia Manhães de Almeida. "Isso poderá ser usado, agora, pelas construtoras na Justiça", diz.
De acordo com a advogada Cristiane Mamprin, sócia do escritório Lobo & de Rizzo Advogados, os tribunais têm entendido que se houver culpa da incorporadora, atraso injustificado e o adquirente estiver adimplente com suas obrigações contratuais, é cabível a rescisão do contrato e devolução do que já foi pago. O mesmo vale em relação a obras que não são entregues como deveriam. "Há construtoras que acabam entregando obras de qualidade diferente da vendida por causa da alta demanda", afirma o advogado Jorge Cesa, do Veirano Advogados.
A maioria das construtoras nega que haja atrasos. Elas afirmam que cumprem a lei e os contratos. De acordo com a Brookfield Incorporações, as ações que tramitam contra ela não são por atraso. A Odebrecht informa que "as 18 ações no TJ-SP referem-se ao empreendimento Bairro Novo Cotia que, desde 27 de fevereiro de 2009, deixou de ser responsabilidade da empresa". A Cyrela Brazil Realty esclarece que os consumidores que acionam a incorporadora por atraso representam menos de 0,1% do total de seus clientes em São Paulo, que somam 60 mil. Já as construtoras e incorporadoras Gafisa e Tenda confirmam que, "por motivos alheios à sua vontade e consequentes do forte aquecimento de toda a cadeia do setor, têm enfrentado atrasos pontuais na entrega de alguns de seus empreendimentos". Mas que, "para evitar novos casos, têm investido em um trabalho contínuo de ampliação de produtividade e eficiência para diminuir o ciclo de obra".
Comprador corre risco com aquisição de bem sob litígio
O comprador de um imóvel em litígio, ainda que não haja averbação da situação na matrícula, deve provar que tomou as providências necessárias para garantir a segurança jurídica do negócio e que não havia como saber da existência de um processo em andamento. Caso contrário, terá que se submeter à decisão que a Justiça vier a dar em disputa entre o vendedor e a outra parte. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou pedido de um consumidor que tentava evitar a perda de um apartamento adquirido de um banco, que arrematou o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal (CEF) executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão. O Banco Morada arrematou o imóvel. O casal, no entanto, entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o pregão. Em 1996, enquanto tramitavam recursos contra sentença favorável ao casal, o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio que foi concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração de posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, levou em consideração a publicidade do processo, ainda que não houvesse qualquer registro de sua existência na matrícula do apartamento. "O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado", afirmou.
Fonte: Valor Econômico, por Laura Ignacio
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